8月24日，合肥市房产局发布该市深化学区房调控政策，热点学区房实行指导价。今年4月6日，合肥正式实施房地产调控八条新政。在这次深化学区房调控、房价指导政策公布前，合肥市住房保障和房产管理局曾表示将完善调控政策，积极探索房价指导机制。

【政策发布】

合肥学区房限购范围扩大

《关于深化学区房调控政策的通知》，明确依据市场交易监测情况，切实防止以“学区房”名义炒作房价，扩大二手住房限购范围。

据介绍，从8月25日起，合肥市暂停市区范围内拥有2套及以上住房的该市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平路小学学区范围内购买二手住房。

扩大限购以2021年合肥市区学区划分方案为准，后期学区划分若有调整，则对应调整。

合肥市扩大二手住房限购区域范围，包河区新增合肥市第四十八中中学学区以及屯溪路小学学区；瑶海区新增合肥市第三十八中学学区、合肥市和平路小学学区。

对在途二手房交易，合肥市明确符合以下规定的，仍按原限购政策执行：

1、2021年8月24日（含当日）前已通过合肥市住房保障和房产管理局存量房网签系统签订存量房买卖合同的；2021年8月24日（含当日）前已签订认购协议并能提供定金或购房款转账有效凭证的（不含现金支付）。

2、人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的，法律文书裁决日期在2021年8月24日（含当日）前的。

3、2021年8月24日（含当日）前，已进入司法拍卖竞价环节的。

热点学区二手房实行指导价

24日同时公布的，还有合肥市《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》。

经合肥市房地产市场调控工作联系会议研究，该市建立热点学区二手住房交易指导价发布机制。以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。

据了解，首批实施范围共16个双学区（微信搜索“安徽商报”公众号了解详情）。合肥市将根据房地产市场交易监测情况，对二手住房交易价格出现异常的区域，适时调整交易指导价实施范围。调整范围由合肥市房地产市场调控工作联系会议办公室公布。

【专家解读】

◎凌斌 指导价的准确性可靠性是关键

对25日开始实施的合肥二手房限购范围扩大以及热点学区房执行指导价机制，合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，是顺应了社会的舆论和市民的期盼。

凌斌说，扩大学区房的限购范围以及热点学区房双学区房的指导价机制，从政策导向看，给广大市民提供了明确的市场导向，有利于引导二手住房价格归于理性。和国内已经出台二手房参考价政策的城市相比，合肥的指导价政策引导思路更明确，在市场交易中，买卖双方都可以参照这个指导价来定位自己合理的售价和合理并能承受的购买价格。而银行、税务部门今后的评估价、税款可能都会按照这个指导价来界定。所以，这个适时发布的指导价准确性和可靠性如何，是这次调控政策能否有效落实的关键。

按照国家房地产调控的城市主体责任要求，近年来，每个城市都在探索制定一城一策的房地产调控政策。房子具有强烈的地域性特点，是非完全竞争市场产品。合肥的楼市，与杭州和南京的都不一样，就是合肥市区内，也因为区域差异存在着很多种类、价格、配套的房子，所以出台什么样的政策，这个政策对不同区域的效果如何，需要经过实践检验。

凌斌认为，指导价是市场经济环境下的政策工具，并非计划经济时代的指令价，本意是给市场一个理性的参照。从全国楼市来看，阴阳合同等不规范现象是二手房市场普遍存在的。在市场经济下，二手房交易行为应遵循市场原则。调控政策只是在合法行政的前提下，通过一定手段干预市场、引导市场。

2021年4月份合肥市出台的楼市调控政策，较好地遏制了热点学区的二手住房房价，但是，有些社会舆论和部分市民认为，次热点学区的二手住房房价出现了“按住葫芦浮起了瓢”的现象。为了解决社会关注的问题，顺应人民群众的期盼，合肥市于8月24日再次出台楼市调控政策，扩大了学区房的限购范围，基本上囊括了市场、市民热议的所有热点学区。同时，又出台了热点小学、热点初中“双学区”二手住房成交指导价格制度。这两项政策应该符合房住不炒的定位，符合市场预期，符合社会期盼。

◎郭红兵 政策效果如何有待观察

安徽省清源房地产研究院院长郭红兵认为，学区房范围划定后，对二手房是有限购效果的。非热点学区、非限购的二手房，合肥本市户籍居民可以购买。但进入热点区域和限购的，有两套以上就不可以购买，有利于减少投机者在这些热点区域、学区区域的炒作行为。

合肥从今年4月实行八条楼市新政后，这次又对热点学区的二手房 实施指导价机制，这一机制全国很多热点城市都已实施。从已经执行这一机制的城市看，发挥的作用比较明显：一是对市场价格预期进行引导；二是市场交易量有所减少，部分上涨过快的房子价格回落。

合肥在其他城市实施一段时间后开始执行，符合城市自己的情况和需求。但有些问题，能否有效解决，还需观察：

1、学区房二手房指导价定在什么位置。比如深圳，很多学区房或二手房指导价定得比市场热炒的价格低了很多，给了市民理性的引导。所以，指导价格究竟定在哪个位置，还需要进一步观察。

2、只有市场指导价，其实无济于事，还需要通过其他辅助手段对市场进行引导和加强管理，甚至对违法违规和不规范交易行为进行监管和处罚。

3、指导价是否可以真正对二手房交易中的中介机构、买卖双方的行为产生影响，从而减少以往高报价、阴阳合同等不规范现象。

◎汪远 指导价会对交易心理产生影响

安徽省房地产研究会秘书长汪远说，指导价是针对交易的，参考价是针对完税的。合肥在未出台指导价政策之前，一直是以参考价（也有称为基准价）为准进行完税等。

此次指导价机制的实施，重要的是对买卖双方交易心理产生影响，从而影响交易行为。是对4月热点区域限购政策的补充和完善。他认为，短期合肥学区房价格会松动，长期趋于稳定。

安徽商报融媒体记者 郜征/文

周继龙/图