“老旧小区改造得再好，如果后续管理跟不上，还有可能回到‘脏乱差’状态”

每天早上5点，在蚌埠市南湖小区内，赵士梅就已经拿着扫帚在忙碌着。

赵士梅是蚌埠金瑞物业有限公司聘请的保洁员。4月11日，记者在小区内见到了她。“业主在小区里散步，黑皮鞋上不见灰。小区有了物业之后，居民都说家园大变样。”赵士梅不无自豪地说。

像赵士梅一样的物业保洁员出现在了越来越多的老旧小区里。“三分建、七分管”，老旧小区“旧貌换新颜”之后，管理并保持成效并不容易，聘请物业企业可能面临业主不愿交费的困境，而不聘请物业，小区环境卫生又难有保障。业主享物业服务“先尝后买”、政府在特殊时期补贴一部分“物业费”、物业“打包数个小区”进行统一服务……蚌埠市在老旧小区物业管理方面，进行了一系列探索。

老小区入驻了“新管家”

硬化小区道路、提升绿化环境、新增停车位……通过改造提升，如今的蚌埠市老市委大院小区形象大变样：地面干净整洁，绿植葱茏花木扶疏，一幅幅文明画卷铺在墙上别具特色。除了这些看得见的变化，一些“看不见”的变化也在孕育。

“楼道的灯坏了有人修了，乱停乱放的自行车、电瓶车有专人摆放整齐，保安不间断的巡逻让小区安全有了保障……”4月11日，70多岁的老市委大院小区居民疏仁扬正在散步，他告诉记者，小区不仅改造得好，后续的物业管理也让今后的生活更舒心。“老旧小区改造得再好，如果后续管理跟不上，还有可能回到‘脏乱差’状态”。

蚌山区青年街道南山社区党委书记陈金玲表示，老市委大院小区最早的一栋楼建于上世纪60年代，“之前小区一直没有物业管理，只是社区联系了清理垃圾的保洁员，无法满足住户对环境、卫生的需求，小区内的杂草也长得厉害”。2017年，通过招投标，小区入驻了“新管家”——蚌埠市仁和物业管理有限公司。

“修换电灯泡、补种绿化、清理楼道杂物……”记者在小区内物业管理公示栏内看到，物业管理的各项服务一目了然。“我们聘请了6名保安、2名巡逻员、5名保洁、1名维修人员，还有客服和项目经理，确保让改造后的老旧小区能够保持‘好容颜’，也让业主们住得放心、安心。”蚌埠市仁和物业管理有限公司负责人陈强说。

与老市委大院小区类似，始建于1990年的南湖小区也在改造后，引入了专业物业管理。“南湖小区共有1768户，面积约12万平方米，是个大小区。2016年小区改造之后不久，物业公司就入驻了。”站在小区内的一株樱桃树下，蚌埠市经济开发区建设局物业科科长王恒昌告诉记者，“小区里有很多居民种植的果树，没有物业管理之前，这些树木虽然漂亮，人却无法靠近，为啥？杂草丛生、灌木很多。现在有了物业管理，草坪翠绿、果树俏丽，环境卫生更是没话说。”

“以前，小区里经常有小偷，不是东家东西被偷了，就是西家钱包不见了。现在我们有保安、有门卫，小区管理有序多了，也安全多了。”王恒昌说。

“物业费收多了，业主不愿意缴纳；收少了，还不够小区管理成本”

管理“补短板”并不轻松

4月11日上午，记者在南湖小区大门入口处看到，0.3元/平方米的物业费标准被粘贴在显眼位置。

“一般小区的物业费标准，每平方米至少需要七八毛钱，这个价位的物业费能够支撑公司运营吗？”记者问。

蚌埠金瑞物业有限公司负责人王树梅摇了摇头：“这个价格肯定是入不敷出的。”

“物业费收多了，业主不愿意缴纳，如果收得太少，还不够管理小区的成本。”王树梅算了笔账，小区内安排了8名保安、12名保洁，还有维修人员、管理人员、会计等，保安的月薪是1600元，人员成本就需要四五万元，还不算维修养护、清理垃圾的费用，每月就算全部收缴到物业费用，也是入不敷出的，“而目前，小区的物业费用收缴率还不足50%”。

陈强也有同感。“刚入驻的第一年，我们列了明细，人员工资花了十几万元，修换单元灯用了三四千元，电费还有4000多元。”陈强说，“而第一年，我们的物业费收缴率只有20%。”

在走访中，不少物业公司的负责人表示，老旧小区仅开展卫生保洁、秩序维护、门卫值勤等基本服务，每平方米物业费不低于0.5元，企业才能维持生存；如果提高服务标准，成本更高，收费标准也要相应提高。

“从2016年至今，蚌埠市已经改造完成207个老旧小区，这其中的大部分之前并没有物业管理服务。”蚌埠市住房和城乡建设委员会物业科科长李晓伟表示，“几十年的生活习惯，让不少老旧小区居民缴纳物业管理费用的意识比较淡薄，进而就可能导致居民不愿缴费、物业不愿接手的情况，急需有的放矢、创新管理方式。”

“建立社居委、业委会、物业公司三方联动机制，化解后续管理难题”

“开良方”探索创新机制

老旧小区改造后的管理，并不轻松，但蚌埠市不断探索创新机制，开出了几剂“良方”：

——居民掏一部分、政府补贴一部分。“要想一下子扭转老旧小区居民的观念，让他们交物业费并不简单。”蚌埠市蚌山区住房和城乡建设局物业办主任莫国利介绍，一方面，政府鼓励物业公司，实行让业主“先体验后交费”的形式，大家看到物业公司的确做实事、做好事，自然会有业主愿意花钱买服务；另一方面，采取政府“扶一把”的形式。“刚刚入驻老旧小区的企业，我们每平方米补助0.2元，缓解他们刚刚入驻时的亏损状况，但补助不是永久性的，我们只补助3年，而且第二年要求物业费缴纳率达到40%，第三年达到70%。”莫国利说，“收缴了70%以上的物业费之后，我们的补助就降到每平方米0.1元。”

蚌埠市经开区也采取了补贴的形式。“我们利用小区内门面房租金，来补贴物业费用，也能在很大程度上缓解物业的经营困境。”王恒昌说。

——建立社居委、业委会（业主）、物业公司三方联动机制。“物业公司与居民发生冲突时，街道会第一时间安排人员到现场与居民、物业人员进行交流，联合解决纠纷、矛盾。”黄庄街道党支部书记汤伟告诉记者，针对近期小区整体环境卫生反映的突出问题、反弹的情况以及物业公司在工作中遇到的难点，街道也会积极提供帮助与配合，逐步建立街道与物业互动互助关系。

“我们物业沟通不了的业主，社区会帮助我们交流；业主反映给社区的问题，物业会及时处理。”2017年完成改造的蚌埠市联华家园小区，引进了安徽君联环境保洁服务有限公司，公司负责人马辉说，“在大家的共同努力之下，目前，小区内的物业费缴纳率已经达到70%。”

——“打包”服务、“共享管家”，压缩管理成本。蚌埠市经开区引入“物业打包管理”概念，将地理位置接近的小区一并引入实施物业服务，保洁、秩序维护、投诉维修等方面实现资源共享。通过“共享管家”的形式，可大大降低服务成本，使物业服务企业可以加大投入，提高管理成效。

“政府和基层组织创新管理模式，但还应该‘帮办’不‘包办’。作为小区的‘管家’，物业公司应不断提升服务。作为‘东家’，业主也应有爱护小区公共环境的意识，监督物业积极作为，改善社区环境，多方努力，共同呵护好小区大家园。”李晓伟说。( 本报记者 何珂）

合力共治，让“老小区”共享“新生活”

■ 何珂

住上安心的房子，享受优美的环境，是老百姓的共同期盼。然而，城镇中一些老旧小区，或受限于客观条件、或由于历史遗留问题、或因为疏于管理等原因，出现基础设施配套弱、环境脏乱差、安全隐患多等问题，难以满足老旧小区居民对美好生活的需要。

民之所盼，政之所向。今年全国两会上，政府工作报告提出，“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设”。改造提升老旧小区，是提高群众生活品质的民生工程。而推进这一民生工程，既需要政府科学规划、真抓实干，也需要群众积极主动、共建共管。

推进老旧小区改造，政府要切实肩负起责任。居住在老旧小区的群众，大多缺乏购置新房的能力，老旧小区改造提升，政府要加大支持力度，着力消除老旧小区安全隐患，完善基本功能和公共配套设施；积极推动提升型改造，完善小区功能，提高品质。当然，在改造老旧小区的过程中，也不能“大包大揽”，要多倾听群众呼声，问计于民。比如，改造哪些项目、改造后公共空间如何重新分配等，须充分征求群众意见，形成“最大公约数”，从而使改造提升满意度得到有效最大化。

推进老旧小区改造，居民个体也要发挥主人翁精神。一方面，需要每家每户将眼光放长远些。调和分歧、促成共识，不仅需要相关部门、社区干部居民做工作，更需要小区居民从整个小区利益出发，积极配合改造工程。另一方面，也要全体居民积极参与其中。当然，改好还得维护好，老旧小区旧貌换新颜之后，还需进一步提高居民自治管理程度，大家一起共同维护好自己的家园。

“群众利益无小事”，让“老小区”共享“新生活”，必须把以人为本、共建共享的理念贯穿始终，多一些民生视角，多一点居民自治，这样才能实现“小区环境改变——居民素质跃升——城市文明程度提高”的良性循环，让每一个居民都充分享受到改革发展红利。

今年，我省有523个老旧小区被纳入整治改造“菜单”，涉及的居民总户数超过20万户。众人拾柴火焰高，愿多方协作、合力共治，让“安居梦”在更多老旧小区实现。