商品房也能以旧换新了。近日，我省部分城市推出商品房“以旧换新”活动，引发广泛关注。

目前这样的活动更多停留在企业自主行动层面，一定程度上，也可以看成是房地产企业的促销尝试。

但是，全国各地的“以旧换新”活动近期呈多点开花之势，青岛、济南、扬州、深圳等地均有企业推出“以旧换新”“以房换房”等活动。

这会成为一种市场风向吗？房子“以旧换新”怎么看？效果会如何？“旧房”怎么办？

有一定市场基础

房子“以旧换新”，是噱头，还是妙招？

合肥大学房地产研究所顾问凌斌教授认为，当前我国房地产市场已经从“有没有”转向了“好不好”。在“好不好”的房地产市场中，改善性购房消费是主流，房子“以旧换新”有市场基础。

据合肥大学房地产研究所连续进行的月度市场调查显示，合肥市新房消费中，约有70%的购房者属于改善性，在这些改善性购房者中，约有50%有“以旧换新”需求。3月9日、10日的调查表明，有8%的受访者正在卖房之中。

“这种做法给市场注入信心，有助于满足群众改善性住房需求，同时有助于拉动消费，值得提倡！”安徽省房地产业协会副秘书长郭红兵态度鲜明地支持。

郭红兵认为，对于房地产企业来说，买旧卖新也是一种促销手段，有助于房地产去库存，增加企业现金流；对于政府或国有平台来说，收购的房子可以用作保障性住房，保障中低收入阶层居住。对于有改善性需求的市民来说，购买新房需要比较大的资金，以旧换新可以一定程度上解决资金压力，又减少了中间交易的时间成本。

带有“试水”性质

“以旧换新”效果会怎么样，老百姓会不会买账，还有待市场检验。

分析人士认为，在当前市场行情普遍低迷的情况下，对部分手中二手房卖不掉但又想改善住房的人群还是有吸引力的，但具体要看价格、交易便利性等因素。

据不完全统计，全省大部分县市二手房价格都有不同程度的下降，二手房的存量依然比较大。以合肥为例，二手房的挂牌量接近20万套，其他一些地级市也基本上在3万套以上。

采访中黄山市一家房企负责人告诉记者，当前房地产企业普遍面临去库存压力，资金缺口较大。“原来一个楼盘不到两年就卖完了，现在可能要3年时间。销售周期拉长，房企面临资金压力。”

当前“以旧换新”依然存在难点。

凌斌分析，表面上看，旧房卖不掉，新房首付款凑不齐是“以旧换新”的主要难点，但是实际上是旧房不愿意降价卖，新房房价没有上涨，“以旧换新”意愿不强烈。2023年合肥市二手住房成交约9.2万套，扣除其中约30%的“拉手”关联交易（指的是二手房市场中亲朋好友之间为了特定目的而进行的一种关联交易行为），真实成交有6.5万套，这6.5万套的成交均价同比下降近30%。

传统的做法是旧房抵押给银行，换取有息贷款来买新房。这样的话，买卖都要贷款付息，消费者大多不愿意。

有的城市实施的“以旧换新”，主要方式是国资企业按照市场评估价收购旧房，然后把这些收购的旧房作为保障性租赁住房使用。这种“以旧换新”措施能够短期内在一定程度上遏制旧房房价下跌的势头，同时刺激新房的消费。但是也存在企业收购资金不足，市场评估价也不一定能够让旧房业主满意等挑战和问题，所以，目前推出的“以旧换新”数量、能够成交的“以旧换新”数量都不多，带有“试水”性质，能否带动新房消费还有待时间检验。

“旧房”怎么办

买回来的“旧房”怎么办？

有房企负责人表示，这些房子主要会作为保障性用房或者人才房，“之前的人才房都集中在某一个地方，不方便，这些旧房分布更广，更能满足需求”。“旧房”也可以用于面向市场的长租房，后期会根据市场情况来确定是否销售。

郭红兵认为，目前“以旧换新”做法还在尝试阶段，投入的新房量也不大，效果还有待检验。目前推动这项工作的主要是一些地方的国有房地产开发企业，未来如果地方财力允许的话，范围还可以进一步扩大，甚至可以通过先收购的方式，收购一些二手房作为保障性住房，或者是租赁住房。

凌斌建议，“以旧换新”的最好模式应该是建立“住宅银行”。鉴于当前我国建立“住宅银行”的条件还不成熟，可以考虑先设立“以旧抵新”中转站，即旧房以市场评估价进站，中转站再以评估价的一定比例（比如70%）给旧房业主发放无息资金，旧房业主用此笔无息资金作为新房首付款或房款，等到旧房售出后，旧房业主偿还无息资金。这样旧房即使没有卖掉，业主也能获得首付款资金，能更快地达到“以旧换新”的目的。

（记者 范克龙）