为适应人民群众提升居住品质的需要，3月31日，国家标准《住宅项目规范》发布，将于5月1日起实施。
新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。
一系列规定既提升了房屋建筑标准，也符合现代人对居住空间的多样化需求。
落实新“国标”，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，是楼市供给端的新变化。但因为其与居住和生活品质密切相关，会否触发楼市交易热度、产品形态等方面的改变，值得研判观察。
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《住宅项目规范》明确，新建住宅最高入户层为四层及四层以上，或者最高入户层楼面距室外设计地面高度超过9米的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯。
“这一规定是对传统多层住宅的升级，也是房屋适老化建设的重要方面，保留了传统多层住宅低密度、低容积率等优点，使其升级为多层电梯住宅或者电梯洋房，极大提升房屋居住舒适度。”安徽工业大学商学院教授吴义东说。
具体来看，当四层及以上新建住宅设置电梯后会对低层住户产生哪些影响？
以前，居民爬楼梯产生的噪音会影响到低层住户，安装电梯之后，电梯运行中产生的噪音与爬楼梯相比较小，而且，随着楼板隔音效果的提升，对低层住户而言楼道会更加安静。
与此同时，安装电梯也会提升多层住宅中高层住宅居民的便利性，低层住宅溢价空间减少，价格竞争力减弱。
“对四层以上的多层住宅而言，安装电梯难免会占用一部分空间，但多层住宅的得房率本身就高于高层住宅，随着电梯井的设计优化，安装电梯不会对多层住宅得房率产生显著负面影响。”吴义东说，随着层高的提升，房屋竖向空间面积增加，可通过挑空设计进一步增加功能性面积。
安徽应结合城市更新等行动，加强顶层设计和资金保障，优化报建审批流程，制定更具体的标准和规范，对电梯进行安全评估和分类处理等，全力满足群众多样化需求，守住居住安全底线。
适老化设计
随着我国人口老龄化进程的加快，“银发族”规模不断扩大，让老年人在家门口安享晚年，成为全社会关注的民生大事。
适老化设计作为住宅建设的重要考量，直接影响老年人的生活质量。《住宅项目规范》明确要求，卫生间便器和洗浴器旁应设扶手或预留安装条件；新建住宅建筑户门通行净宽不应小于0.90m，既有住宅建筑改造户门通行净宽不应小于0.80m，卧室门的通行净宽不应小于0.80m，厨房门和卫生间门的通行净宽不应小于0.70m，并应预留无障碍改造的条件。
“对于户门、卫生间门通行净宽以及阳台等临空处栏杆高度的提升，安徽应该对照《住宅项目规范》进行住宅设计和建造交付。”吴义东认为，在这个过程中，安徽应通过政策引导、技术适配、产业链整合等方面推进新规落地，同时结合不同城市的气候特征、楼市情况因城施策，试点设立“好房子”建设专项贷款，为绿色建材、科技建材的研发和生产提供金融支持等。
《住宅项目规范》中的相关要求在为老年人日常生活提供方便的同时，是否会导致中小户型在可灵活支配空间下降进而影响其市场前景？又该如何平衡标准化与个性化的需求？
严格意义上说，新规可能会增加中小户型设计难度，这会倒逼中小户型住宅更加注重通过材料升级、技术创新等方式，成为“小而美”“小而精”的优质住宅产品。同时，这些标准也将推动中小户型住宅从面积竞争转向功能价值竞争，加上价格优势，中小户型住宅可能更受市场青睐。
“需要注意的是，《住宅项目规范》中的相关参数是最基本的要求，房地产开发企业可以在满足新规的基础上，通过合理规划和配置，平衡好标准化和个性化的需求，为消费者提供更多选择。” 合肥大学房地产研究所顾问凌斌表示。
此外，在适老化设计过程中，应采取全流程穿透式审查、信用惩戒机制和数字化监管等方式，创建“好房子”建造企业星级认定并动态更新，更好地托起老年人稳稳的幸福。
品质竞争
当前，人们的住房需求，已经开始从“有没有”转向“好不好”，建设“好房子”直接关系到人民群众的获得感、幸福感。
住房发展，归根到底就是适应人民群众的高品质居住需要，来加快建设“好房子”。《住宅项目规范》是加快建设“好房子”的重要举措，新规实施后，将有力推进住宅产品更新，实现从“数量扩张”到“品质竞争”，为消费者提供更为优质的选择。
在房地产市场供需关系发生重大变化的背景下，新规会对房企项目和房价产生哪些影响呢？
“房地产开发是有周期的，对于已经拿地规划还没建设以及部分建设一半的项目，其建设标准应该以规划许可证或施工许可证的取得时间为分割，可以按照新规之前的要求进行施工和交付，但这并不代表这些房地产开发项目可以视新规而不顾。”吴义东表示，安徽应该抓紧对照《住宅项目规范》，对于施工项目中能够进行对标的硬性规定要积极对标建造，对于初步成型但能够整改之处要尽快对标整改，对于已经完成且难以整改之处要进行品质提升，确保住宅产品能够赢得消费者口碑。
吴义东认为，随着新规落地实施，短期内住宅项目开发成本或将有所增加。但随着技术迭代升级和工艺优化，对房价的影响程度总体可控。而且，安徽已试点“限房价、竞品质”土地出让模式，政府可能通过放宽预售条件、降低房企税费等方式稳定房价。
建设符合市场需要的“好房子”、提供好服务是房地产行业发展新模式的重要内容，能够释放出巨大的扩内需、促消费潜能。安徽要基于前期对“好房子”建设的经验，对标国家层面关于“好房子”的各项标准，以政策创新为牵引、科技赋能为内核、市场需求为导向，从政策、技术、市场、保障等多个维度协同发力，进一步加快“好房子”建设进程。
作者｜张彩莉
编辑｜彭园园
图片｜陈 亮
